La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è uno strumento fondamentale per tutelare i condomini nel caso in cui l’amministratore violi i propri doveri o gestisca in modo scorretto l’amministrazione del condominio. Analizziamo insieme cos’è la revoca giudiziale, quando può essere richiesta, quali sono i procedimenti da seguire, e quali effetti produce, sulla base delle ultime disposizioni normative e della giurisprudenza aggiornata al 2025.
Cos’è la Revoca Giudiziale dell’Amministratore di Condominio
La revoca giudiziale è la cessazione forzata del mandato dell’amministratore decisa da un giudice, su ricorso di uno o più condomini o anche d’ufficio in determinati casi. È regolata principalmente dall’art. 1129 c.c., che disciplina i casi di grave irregolarità nella gestione condominiale.
La revoca può essere distinta dalla revoca assembleare, che avviene invece con delibera dell’assemblea dei condomini.
Quando Può Essere Richiesta la Revoca Giudiziale
Ai sensi dell’art. 1129, comma 11, del Codice Civile, è possibile richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore nei seguenti casi principali:
- Gravi irregolarità nella gestione (es. omesso rendiconto annuale, gestione opaca, mancata apertura del conto corrente condominiale).
- Mancata esecuzione di delibere assembleari.
- Irregolarità nella tenuta della contabilità o nella custodia della documentazione condominiale.
- Omessa convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto.
- Condotte dolose o fraudolente a danno dei condomini.
- Condanna penale dell’amministratore per reati connessi alla sua attività.
È importante sottolineare che non ogni inadempimento giustifica la revoca, ma solo quelli qualificabili come “gravi”, valutati caso per caso dal giudice.
Chi può chiedere la Revoca
La richiesta può essere presentata:
- Da ciascun condomino individualmente, senza necessità di previa delibera assembleare.
- Dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la revoca.
Procedura per la Revoca Giudiziale
Ecco i passaggi chiave del procedimento:
- Ricorso al Tribunale: il condomino deve presentare un ricorso al Tribunale competente per territorio, nel cui circondario è situato il condominio.
- Notifica all’amministratore: il ricorso deve essere notificato anche all’amministratore per consentirgli il diritto di difesa.
- Udienza e decisione: il giudice fissa un’udienza per ascoltare le parti e valutare le prove (documenti, testimonianze, etc.).
- Pronuncia della revoca: se il giudice accoglie il ricorso, dispone con decreto la revoca dell’amministratore.
- Nomina del sostituto: può essere contestualmente nominato un amministratore giudiziario provvisorio fino alla nuova nomina da parte dell’assemblea.
Effetti della Revoca Giudiziale
- Cessazione immediata del mandato.
- Obbligo dell’amministratore revocato di consegnare tutta la documentazione e i fondi condominiali al nuovo amministratore o all’amministratore giudiziario.
- Responsabilità risarcitoria: in caso di danni al condominio, l’amministratore revocato può essere chiamato a rispondere civilmente.
Giurisprudenza Rilevante
La Corte di Cassazione ha costantemente ribadito che la gravità delle irregolarità deve essere valutata in concreto, considerando l’interesse dei condomini e la fiducia che devono poter riporre nell’amministratore (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 25144/2020).
Inoltre, la mancanza del rendiconto annuale è considerata motivo autonomo e sufficiente di revoca senza bisogno di provare ulteriori danni (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 15873/2019).
Domande Frequenti (FAQ)
Quanto costa la revoca giudiziale?
Le spese possono variare, ma generalmente comprendono il contributo unificato per il ricorso (intorno ai 98-237 euro) e gli onorari dell’avvocato.
Serve l’avvocato per chiedere la revoca?
Sì, è necessario essere assistiti da un avvocato iscritto all’albo.
Cosa succede se l’amministratore si oppone?
Il procedimento prosegue in contraddittorio: il giudice decide valutando le prove fornite da entrambe le parti.
La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è uno strumento di tutela fondamentale per i condomini, ma richiede di essere gestita con attenzione, competenza e rispetto delle procedure legali. Affidarsi a un avvocato esperto in diritto condominiale è sempre la scelta migliore per garantire il corretto esercizio dei propri diritti.