Locazioni brevi: Adempimenti proprietario

Le locazioni brevi rappresentano una formula contrattuale molto diffusa in Italia, specialmente nelle aree ad alta vocazione turistica. Si tratta di contratti di locazione che non superano i 30 giorni e che, a differenza delle locazioni ordinarie, non necessitano di essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, esistono una serie di adempimenti che i proprietari devono rispettare per rimanere conformi alla normativa vigente, con particolare attenzione agli aspetti fiscali e amministrativi.

Definizione di locazioni brevi

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. 50/2017, successivamente modificato dalla Legge di Bilancio 2018. Queste locazioni si riferiscono a contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo e con una durata non superiore a 30 giorni consecutivi. Possono includere anche la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia o la fornitura di biancheria, ma non altri servizi più complessi che potrebbero far configurare l’attività come imprenditoriale.

Adempimenti fiscali

Un aspetto fondamentale per i proprietari che offrono locazioni brevi è l’adempimento fiscale. La normativa stabilisce alcune regole specifiche:

1. Tassazione dei redditi da locazioni brevi: Il reddito derivante dalle locazioni brevi può essere assoggettato al regime della cedolare secca. Questa è un’opzione facoltativa che consente al proprietario di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali con un’aliquota fissa del 21%. Alternativamente, se non si opta per la cedolare secca, il reddito verrà tassato secondo le aliquote IRPEF ordinarie.
2. Sostituto d’imposta: Qualora il contratto di locazione breve venga stipulato tramite un intermediario (ad esempio piattaforme online come Airbnb), l’intermediario stesso diviene sostituto d’imposta. Questo significa che l’intermediario ha l’obbligo di operare una ritenuta del 21% sui canoni di locazione e versarla direttamente all’Agenzia delle Entrate.
3. Certificazione unica: Se il proprietario non si avvale di un intermediario o se il pagamento avviene direttamente senza la ritenuta, il reddito da locazione va indicato nella dichiarazione dei redditi del proprietario. In caso di ritenuta d’acconto da parte dell’intermediario, questo dovrà rilasciare al proprietario una certificazione unica per attestare l’importo delle somme trattenute e versate.

Obblighi amministrativi e registrazione presso la Questura

Anche se i contratti di locazione breve non richiedono la registrazione all’Agenzia delle Entrate, i proprietari sono obbligati a comunicare i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, come previsto dall’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS). Tale adempimento deve essere effettuato attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, entro le 24 ore dall’arrivo degli ospiti. In caso di soggiorni inferiori alle 24 ore, la comunicazione deve avvenire immediatamente.

Il mancato adempimento di tale obbligo può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, anche di natura penale.

Adempimenti in materia di imposta di soggiorno

Se l’immobile si trova in un comune che prevede il pagamento dell’imposta di soggiorno, il proprietario è tenuto a riscuotere l’imposta dagli ospiti e a versarla al comune di competenza. Questo obbligo si applica anche alle locazioni brevi, e i proprietari devono quindi informarsi presso il proprio comune per conoscere gli importi e le modalità di versamento dell’imposta.

Ulteriori obblighi

1. Contratto scritto: Anche se non è obbligatorio registrare i contratti di locazione breve presso l’Agenzia delle Entrate, è comunque consigliabile redigere un contratto scritto che disciplini i rapporti tra le parti, specificando diritti e doveri sia del proprietario che dell’inquilino. Il contratto dovrebbe includere:
   • L’importo del canone e le modalità di pagamento.
   • La durata della locazione.
   • Gli eventuali servizi aggiuntivi forniti.
2. Rispetto delle normative edilizie e urbanistiche: Gli immobili destinati alla locazione breve devono essere conformi alle normative edilizie e urbanistiche. In particolare, è necessario che l’immobile sia agibile e rispetti i requisiti previsti dalla normativa in materia di sicurezza, salubrità e igiene.

Sanzioni per il mancato rispetto degli obblighi

Il mancato rispetto degli obblighi fiscali e amministrativi può comportare l’applicazione di sanzioni. Ad esempio:

• Il mancato versamento dell’imposta di soggiorno può comportare una sanzione pecuniaria che varia da comune a comune.
• La mancata comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura può comportare sanzioni che vanno da 206 a 2.064 euro, oltre a possibili sanzioni penali nei casi più gravi.
• In caso di mancata dichiarazione dei redditi derivanti dalla locazione breve, si applicano le sanzioni previste per l’omessa dichiarazione fiscale, che possono variare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, oltre agli interessi di mora.

Conclusioni

Le locazioni brevi offrono un’opportunità interessante per i proprietari immobiliari, soprattutto in contesti turistici. Tuttavia, è fondamentale essere consapevoli degli adempimenti richiesti dalla normativa per evitare di incorrere in sanzioni. La gestione fiscale, la comunicazione alla Questura e l’imposta di soggiorno sono solo alcune delle principali responsabilità del proprietario, che deve sempre operare nel rispetto della legge per garantire la regolarità della propria attività di locazione.