Affitti brevi da privato come funzionano

Gli affitti brevi da privato, conosciuti anche come locazioni turistiche, sono una modalità di affitto a breve termine in cui un proprietario affitta il proprio immobile o una sua parte per un periodo limitato, di solito inferiore ai 30 giorni, senza servizi accessori propri degli hotel (ad esempio colazione o pulizia giornaliera). Questa forma di affitto è particolarmente utilizzata per scopi turistici o per soggiorni temporanei. Di seguito una spiegazione dettagliata di come funzionano.

1. Disciplina legale degli affitti brevi

La normativa di riferimento per gli affitti brevi è contenuta nel Codice Civile e in altre leggi specifiche.

• Codice Civile (art. 1571 e seguenti): regola in generale la locazione di beni immobili. L’art. 1571 definisce il contratto di locazione come quel contratto in cui una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. In ambito di affitti brevi, molte delle disposizioni generali sulle locazioni si applicano in modo attenuato, vista la durata ridotta del contratto​.
• Decreto Legge 50/2017: ha introdotto specifiche disposizioni per le locazioni brevi, inclusi obblighi fiscali per i locatori privati, tra cui l’obbligo di versare la cedolare secca, se optata, e la trasmissione dei dati dei contratti stipulati all’Agenzia delle Entrate.

2. Durata e contratto

Gli affitti brevi prevedono generalmente una durata massima di 30 giorni. Se il periodo di locazione supera questo termine, si rientra nella disciplina della locazione ordinaria, che implica obblighi diversi (come la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate).

Non è obbligatorio registrare i contratti di locazione breve se non si superano i 30 giorni, ma è consigliabile stipulare un contratto scritto per evitare incomprensioni. Il contratto dovrebbe contenere:

• Identificazione delle parti
• Descrizione dell’immobile
• Durata del soggiorno
• Importo del canone e modalità di pagamento
• Eventuali regole di utilizzo dell’immobile

3. Regime fiscale

Il reddito derivante dagli affitti brevi può essere soggetto a due regimi fiscali:

• Reddito da locazione tradizionale: in questo caso, il reddito concorre a formare il reddito complessivo del proprietario, soggetto a tassazione IRPEF secondo gli scaglioni di reddito.
• Cedolare secca: un’opzione molto diffusa per gli affitti brevi è la cedolare secca al 21%, un’imposta sostitutiva che permette di evitare il cumulo con gli altri redditi, semplificando gli adempimenti fiscali. Il locatore deve comunicare l’intenzione di optare per la cedolare secca direttamente nel contratto.

4. Obblighi per il locatore

Anche per gli affitti brevi, il locatore è tenuto al rispetto di alcune norme:

• Comunicazione alla questura: è obbligatorio per il locatore comunicare i dati degli ospiti alla questura tramite il portale “Alloggiati Web” entro 24 ore dall’arrivo, in base alla normativa sulla sicurezza pubblica.
• Imposta di soggiorno: in alcune città italiane, i locatori di affitti brevi devono riscuotere l’imposta di soggiorno dagli ospiti e versarla al comune.

5. Responsabilità e tutele

Anche nei contratti di affitto breve si applicano le regole generali della responsabilità contrattuale e la tutela del conduttore:

• Il locatore è responsabile per eventuali vizi o difetti dell’immobile che rendano impossibile l’uso pattuito, come previsto dal Codice Civile (artt. 1578 e seguenti). Il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.
• Il conduttore è obbligato a utilizzare l’immobile in conformità agli accordi contrattuali e a riconsegnarlo nelle condizioni in cui è stato ricevuto.

6. Piattaforme digitali

L’affitto breve da privato è spesso gestito tramite piattaforme digitali come Airbnb o Booking, che facilitano la gestione dei soggiorni e il pagamento. Queste piattaforme, in molti casi, agiscono come sostituti d’imposta, trattenendo alla fonte la cedolare secca e versandola all’Agenzia delle Entrate.

7. Normative locali

Alcuni comuni italiani, soprattutto in aree a forte vocazione turistica, hanno adottato normative specifiche per regolare gli affitti brevi, imponendo limiti di giorni per la locazione, requisiti di autorizzazione e comunicazione o obblighi aggiuntivi per i locatori. È importante verificare le disposizioni comunali prima di avviare un’attività di affitto breve.

Conclusioni

Gli affitti brevi rappresentano una modalità flessibile di sfruttamento immobiliare, particolarmente vantaggiosa per chi possiede seconde case o desidera affittare una stanza del proprio appartamento per periodi limitati. Tuttavia, è fondamentale rispettare gli obblighi legali e fiscali, oltre che le normative locali, per evitare sanzioni o problematiche legali.